O que é usucapião: conceito, requisitos e exemplos - Turivius
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Morgana Alencar

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Advogada, Membro da Comissão Especial de Direito Digital da OAB/SP e escritora 

O que é usucapião: conceito, requisitos e exemplos

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A usucapião é um dos modos de aquisição de propriedade existentes na legislação brasileira tanto de bens móveis quanto imóveis. Sua origem remonta à antiguidade, mais especificamente aos séculos 449 e 450 a.c, período em que vigorou a Lei das XII Tábuas. 

Já naquela época, era possível adquirir propriedade pelo uso, desde que não houvesse contestação do proprietário original. 

Apesar do conteúdo central ter se mantido praticamente o mesmo, de lá pra cá o instituto jurídico da usucapião ganhou contornos específicos que buscaram atender com a promulgação da constituição de 1988 a função social da propriedade. 

Vamos explorar então quais são os principais conceitos relacionados, seus tipos e requisitos legais e exemplos que irão auxiliar em nossa compreensão sobre o tema. Acompanhe o artigo!

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Usucapião: o que é?

“A usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada” (PEREIRA, 2017, p. 138). 

Desta definição podemos destacar dois elementos básicos: a posse e o tempo. Para que a posse caracterize usucapião é necessário ocorrer de maneira contínua, pacífica, pelo tempo determinado na legislação e ainda com intenção de dono.

Possuir algo de forma contínua significa sem intervalos, de maneira não intermitente. A posse também não pode ser fruto de nenhum tipo de violação nem ser inconteste por proprietário original. 

Por fim, a posse deve ocorrer com ânimo de dono, ou seja, a vontade de assumir as responsabilidades que a posse do bem exige, como por exemplo cuidar do imóvel, pagar contas de consumo, entre outras atitudes que confirmem o intuito do possuidor de se apropriar do bem.

Um aspecto importante da usucapião e que também está relacionado ao elemento “posse” é que não é necessário ser exercida por um único dono ao longo do tempo, sendo possível somar com a posse de um antecessor, desde que esta também atenda aos requisitos do instituto. 

A posse por si só não é capaz de gerar a usucapião, é necessário que esteja associada ao fator tempo, ou seja, que perdure ao longo de um dado período determinado pela legislação. 

É importante salientar que o tempo será mais curto ou mais longo em função do bem, sendo o tempo menor para bens móveis e maior para bens imóveis, e de alguns requisitos suplementares como o justo título e a boa-fé, presentes em determinados tipos de usucapião (VICOLA, 2011). 

Além disso, existem bens que não podem ser objeto de usucapião, como os bens públicos, tanto de uso comum quanto de uso especial, dado que são absolutamente inalienáveis. 

A seguir, apresentamos os prazos e requisitos suplementares dos principais tipos de usucapião presentes no artigo 1.238 do Código Civil de 2002 que versa especificamente sobre a usucapião de bens imóveis.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é aquela em que não se exige título justo, ou seja, contrato de compra e venda, nem boa-fé

Sua existência está diretamente relacionada à valorização do trabalho, e o tempo de posse pode ser de 10 ou 15 anos, dependendo se sua função se destina à moradia habitual ou a existência de obras de caráter produtivo que eventualmente tenham sido realizadas. 

Este é o tipo mais antigo de usucapião presente na legislação brasileira e, provavelmente, o mais seguro, dado que é muito difícil perder uma ação de usucapião extraordinária se houver o cumprimento dos requisitos. 

Uma das situações em que é possível utilizá-la é naquelas em que está presente a necessidade de realizar um inventário complexo, que envolve por exemplo inúmeros herdeiros, como forma de regularizar a situação sem ter que recorrer a um inventário muito difícil de concretizar. 

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária por sua vez, prevê o direito à propriedade àqueles que continuamente, com justo título e boa-fé, possuírem o imóvel por 10 anos

Nos casos em que ficar comprovado a aquisição da posse de forma onerosa, ou seja, a compra do imóvel, o tempo cai para 5 anos.

Assim, se no ato de compra e venda (ou doação) houver a transmissão da propriedade, mas por uma falha ou vício não for efetivada, então trata-se de título justo passível de usucapião.

Além disso, o possuidor deverá apresentar boa-fé, ou seja, a convicção de não estar ofendendo o direito de outra pessoa, neste caso, o direito do proprietário original do imóvel. 

O uso mais comum desta instituição ocorre nos casos em que efetivamente houve a compra do imóvel, ainda que por meio de “contrato de gaveta”. 

Usucapião especial ou constitucional

As características fundamentais deste tipo de usucapião estão diretamente relacionadas à valorização da função social da propriedade

Existem basicamente dois tipos de usucapião especial, a urbana e a rural, que foram instituídas pela Constituição de 1988 e integradas ao Código Civil de 2002 nos artigos 1.239 e 1.240, respectivamente.

Usucapião urbana 

A usucapião urbana prevê o direito à propriedade para áreas urbanas de até 250 metros quadrados após 5 anos de moradia ininterrupta e sem oposição, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 

Ainda sobre usucapiões específicas em áreas urbanas, o Código Civil também abarca a usucapião especial coletiva, instituída pelo Estatuto da Cidade de 2001 e que seguiu as indicações sobre desenvolvimento urbano previstas na Constituição de 1988. 

Nesta modalidade o imóvel poderá ser reivindicado por famílias que nele habitam e tenham construído obras de interesse econômico e social após o período de 5 anos, desde que observados os limites espaciais e de propriedade citados anteriormente. 

Apesar de ter sido instituída no Código Civil de 2002, a usucapião especial coletiva é ainda hoje objeto de intenso debate entre os juristas em relação a sua constitucionalidade, uma vez que esta não está prevista explicitamente na Constituição de 1988. 

Apesar disso, trata-se de um instituto que vem gerando efeitos concretos no acesso à moradia, sobretudo pela população de baixa renda.

Usucapião rural

No caso da usucapião especial rural, além de ser utilizada como moradia, a área também deve ser produtiva pelo período de 5 anos ininterruptos para que o possuidor passe a gozar o direito de propriedade.

Assim como a usucapião especial urbana, a rural também prevê um limite para o tamanho da área de terra que deve ser de 50 hectares. 

Como funciona o usucapião? 

Existem ainda muitos outros tipos de institutos de usucapião na legislação brasileira, entretanto, os quatro tipos apresentados acima são aqueles que mais ocorrem na prática jurídica

Independentemente do tipo, a usucapião pode ser requerida tanto de maneira judicial quanto extrajudicial, sendo esta última uma inovação instituída pelo novo Código de Processo Civil de 2015. 

Apesar da tentativa de desafogar o judiciário, nem sempre o pedido extrajudicial é a alternativa mais adequada uma vez que exige comprovação documental (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas, justo título, etc).

Além disso, também não pode haver envolvimento de incapaz e nenhum tipo de litígio, o que nem sempre corresponde ao caso concreto. 

Portanto, antes de decidir qual a forma mais adequada de requerer usucapião de um imóvel, é necessário analisar o caso concreto e verificar se em primeiro lugar, atende aos requisitos fundamentais de qualquer tipo de usucapião, ou seja, a posse mansa e pacífica com vontade de dono por período determinado de tempo. 

Em segundo lugar, deve-se analisar em quais requisitos específicos o caso se encaixa. 

O imóvel foi adquirido? Trata-se de imóvel localizado em área urbana ou rural? É uma requisição coletiva? Existem documentos que comprovem a compra, o justo-título e a boa-fé do possuidor? 

Essas são algumas questões que podem ajudar na decisão sobre qual a melhor forma de requerer a usucapião. 

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Referências

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. 25ª Edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2017.

VICOLA, Nivaldo Sebastião. Usucapião. FMU Direito, [s. l.], v. 25, ed. 36, p. 99-107, 2011. Disponível em: https://revistaseletronicas.fmu.br/index.php/FMUD/article/view/160. Acesso em: 5 jul. 2021.

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